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“2019新形势下地产投资逻辑”财富沙龙
2019.06.11
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6月11日,中融财富北京分部开展投资者教育活动,在中融信托北京园区举办主题为“2019年新形势下地产投资逻辑”的财富沙龙,活动邀请40多位客户到场交流,探讨当下房地产投资新趋势。

 

近年来,中融信托将投资者教育工作作为工作重点之一,通过微信直播、投教文章、投教视频、线下客户活动等多种形式构建立体化的投资者教育体系,向投资者传递“卖者尽责、买者自负”的理念,不断提高投资者的金融知识水平。

 

目前,房地产投资依旧是财富保值增值的重要途径之一,不过有些市场逻辑已经发生变化,全国性行情消失,区域分化。2019年的下半场,房地产投资有哪些核心规律?

 

选对城市是未来两年投资房产的首要任务,关键是如何选?目前来看,新一线城市、一线城市周边的三四线城市具备很大的潜力,一线城市和不属于新一线城市的强省会城市也存在机会。

 

(一)筛选城市,资源为王

 

在进行房地产投资选择时候,一条不变的规律是”资源为王”。其中有几个重要的标准:

 

1.教育资源集中

 

教育资源,除了是资源本身,还最大程度地决定着未来城市的建设主力——“人”。北京、上海、武汉、南京等城市高校云集,教育资源的集中,带来的不仅是人口数量,还影响人口素质,这些是城市未来增长的动力。当然,除了高等教育,基础教育也应当被列入考量的范围。

 

2.产业资源优势

 

产业资源的集中,有两个层次。一个层次是头部的高新产业、科技产业、互联网产业的集中方向,它们代表着最顶尖、最前沿的生产力的集中方向。最为典型的是深圳,华为、大疆、腾讯……一座极具代表性的科技之城正在飞速崛起。第二个层次是东南沿海的产业升级不断推进,必然伴随着产业转移的过程——在这个过程中,主要获益的城市是中西部城市。

 

3.医疗、环境、养老等资源汇聚

 

随着社会的发展,医疗、环境、养老等资源的重要性可能会提升。顺着资源集中的方向找寻投资价值高的城市,是一个可以长期遵循的思路。

 

(二)现金流价值凸显,重视“租金”

 

租金在房产投资价值评估中的权重越来越高,也是投资逻辑的重要转变因素之一。在我们过往的认知里,房产投资的收益主要来源于资产升值。但如果你现在仍然固执地以这一观念作为衡量房产价值的唯一标准,可能会很危险!

 

1. 房屋租售比的重要性越来越突出

 

从发达国家经验来看,城镇化前半段,楼市一般处于上升期,房价走势与房租走势各自独立,房价水平跑赢房租增幅十分常见。以前的中国,也处在这个阶段。但是现在很多城市其实已经进入城镇化的后半段,中国的整体城镇化水平也已经达到了60%,接下来就是一个房屋租售比的地位越发突出、租金增幅缓慢逆袭的阶段了。

 

 2.现金流的价值凸显

 

现金流是抵御风险的最后一道防线,在2019年,这道防线极为重要。房租就是在为实现持续的现金回流。

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