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中融研究:新冠疫情对房地产信托业务的影响及对策
2020.02.28
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   中融信托 创新研发部

  新冠疫情袭来,一夜之间很多事情都发生了改变,以前一天好几个房产推销电话,现在售楼处还关着,手机也冷冷清清。

  恒大的线上销售搞得如火如荼,宣称3天认购580亿,但受疫情影响,销售和工期两头耽误的房企,一颗为现金流焦虑的心却也遮挡不住。

  已处在调整通道的房地产行业压力倍增,购房需求延迟,销售回款受阻,房地产信托新增规模出现短期回落,一部分人担心房企是否撑得住。另一方面,货币政策适时调整,宽松预期渐起,又让另一部分人认为房地产将会很快结束调整,全面恢复。

  房地产信托业务历来是信托公司的支柱业务,如何预判并指导相关展业,也成为信托公司面临的大事。

 

  预计今年地产项目将出现先抑后扬的局面

  房地产行业需求短期延迟,但对全年无需悲观

 

  17年前的SARS,尽管短暂影响了房地产销售,但疫情过后房地产出现了快速上涨,以至于引发了历史上一次力度不小的“政策调控”。

  2003年是我国房地产业自1998年以来投资增幅最快的一年,全国房地产开发共完成投资1.01万亿元,同比增长29.7%。

  疫情过后,2004年房价增速高达15%,房地产行业出现过热现象。加之当时GDP和CPI的快速上涨,导致政府出台了一系列房地产收紧政策,如提高个人住房贷款要求、提升二套房首付比例和存款准备金率等等。

  如果简单类比,就得出新冠疫情后房地产市场也将迎来较快增长,未免太过轻率。历史不会简单的重复。我们预计,新冠疫情对2020年经济的负面影响将大于SARS疫情。

  首先两次疫情面临的宏观环境不同。目前,中国宏观经济正面临较大下行压力,抛开猪肉价格,还面临着通缩的风险,新冠疫情将使得中国宏观经济面临更加严峻的挑战。

  2003年我国的服务业比重不足40%,现如今已经提升到了2019年的54%,在此次疫情中,餐饮、旅游、住宿、交通运输业等受到的冲击最为明显,而这些行业对推动消费至关重要。疫情的出现无疑对拉动经济增长的核心动力产生了重要的影响。

  再回到房地产,从基本面来看,2019年全国商品房销售金额近16万亿元,是2003年的20倍;商品房销售面积17亿方,是2003年的5倍。当前市场供需规模更大且正处于调整周期内,销售增速持续下滑,整体的杠杆率水平较之前明显提高,销售回款的阶段性冻结将加大此次疫情对行业的影响。

  我们预计一季度成交量会有明显缩减,如果疫情持续1-2个月,对开发商和中介机构的资金链是个严峻的考验。

  对房价而言,即使不产生全国性的影响,但区域性的影响是确定的,比如疫情严重地区无疑需要相当长一段时间恢复元气。

  需求短期疲软,叠加房企促销回笼资金,房价存在下调压力。但在“稳房价”政策下,预计央行会适时释放流动性,保生产稳经济。房价继续大幅下行的空间有限。我们预计疫情对2、3 月份的商品房销售影响最大,短期购房需求有延迟,一季度业绩将会受到较大影响。若疫情未能在短期内有效控制,疫情甚至会拖累上半年业绩。

  但是,购房需求短期被延迟,中长期来看需求并未消失。预计2020年下半年伴随着疫情逐渐得到控制,房地产销售将呈现回暖态势。疫情过后需求将得到较好恢复,全年来看疫情冲击仍在可控范围内。

  可以期待的是,房地产行业融资政策有望迎来适度宽松。

  从宏观政策来看,受疫情影响,2020年货币财政政策有进一步宽松的空间。我们已经在2月1日五部委联合发布的《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》里看到了加大货币信贷支持力度,保持流动性合理充裕,维护经济稳定发展大局的政策导向。同时又陆续看到地方政府放开购房限制的一些政策出台,这都是积极的信号。

  市场主流观点预计2020年上半年房地产融资政策将在现有监管强度上有所宽松。去年开始房地产业销售增速已逐步下行,加上2020年本是房企集中还款期,预计上半年房地产企业流动性将面临挑战,因此针对房地产企业融资继续收紧的可能性不大,房地产行业融资政策有望迎来适度宽松。

  同时,疫情比较严重的地区或会有疫区金融政策支持下的融资机会。我们认为,合理松绑地方的部分限购限售政策、对符合规定的到期贷款进行顺延等监管政策,Reits等融资政策的创新、在当前疫情影响下都将有助于房企的平稳经营,增强企业的信心。

 

  销售!工期!

  房企资金压力加大,或将加速两级分化

 

  根据克而瑞最新发布的数据显示,百强房企一月份累计实现全口径销售金额5771.3亿元,同比下降12.7%,增速较上年同期大幅下滑10.1个百分点。

  销售走弱一方面是由于2020年春节提前至1月下旬,成交天数少于上年;另一方面是受新冠疫情影响,全国多地售楼处关闭,新房销售停滞,全国商品房销售受到较大影响。

  但考虑到以上业绩多为2019年12月蓄客并产生的销售,预计疫情对房地产销售的影响将在2、3月逐步显现。

  销售或能通过网上售楼来抵消一部分影响,毕竟传统上1、2月份的销售在全年中占比较低,但是工期的压力更难解决。目前多数房企集中在2月17-24日左右复工,但也有地方如太原市住房和城乡建设局要求全市新建项目和节前停工的在建项目不得在3月1日晚24时前开工、复工。

  即便可以复工,但是受出行意愿的影响,现场劳动力预计不足,无法形成有效产能,将直接影响项目交付。

  430、630是传统两大交付节点,尤其是630对于上市公司半年报有较大影响,劳动力短缺的情况下,为了抢回2-3个月的防控期,必然造成工程资金支付的压力,并将进一步加剧资金紧张程度。

  从2019年全年的数据可以看出,房企梯队表现分化,头部公司优势明显。

  TOP1-5 房企表现优于各梯队。与2019年同期相比,TOP1-5房企单月全口径销售金额增速回升12.2个百分点,而TOP31-100房企增速则下降31.9个百分点,梯队分化明显。

  从销售规模来看,1月单月销售超百亿的房企数量为 14 家,较上年同期减少4家,环比减少34 家,创10个月以来新低。从销售增速来看,TOP30房企中仍有10家房企实现了销售规模的正增长,其中时代中国、龙光集团、万科、金科集团、佳兆业和荣盛发展的增速分别达 59.6%、18%、17.8%、17.1%、13.9%和 11.8%,均实现了两位数的增长,且销售增速远高于百强房企的-12.7%,展现出较强的销售韧性。销售分化明显。

  总体来看,疫情之下,房地产行业有其自身的运行逻辑和恢复逻辑。疫情对房地产市场短期阶段性影响较大,但行业基本面和中长期发展趋势并没有改变,疫情只是增加了行业发展的不确定性。

  在疫情特殊环境下,房地产企业的经营质量与应变能力正面临挑战和检验。

 

  房地产信托的危与机

 

  用益信托公布的最新数据显示,1月份集合信托产品发行和成立规模均环比出现大幅下滑。其中,房地产信托在2019年11月、12月短暂回暖后再次出现下行。

  我们认为,1月份的下降主要反映的是春节假期的季节性影响,疫情对房地产信托的影响将主要集中在2、3月份。

  从需求端看,由于突发的疫情,各地政府纷纷推迟在建、在售房地产项目开工、开售时间,导致房企从拿地、开发、竣工、销售等多个环节都出现短期停滞,这将对新开工以及新增投资计划造成影响。

  从供给端看,由于疫情影响广,对线下尽调产生较大影响,信托公司在交易对手和新增项目的选择上面临挑战,新增信托资金投放面临一定困难,直接影响下一阶段房地产信托产品的发行和成立规模。

  但这些都是暂时的,房地产融资市场的真实需求仍然存在,并将因为疫情更加凸显。2018年下半年是土地购置的“大年”,2020年也到了集中还款期。如何提供服务,平稳对接房地产企业的流动性问题,这也正是房地产信托在2020年的挑战与机遇。

  我们认为,信托公司可选择如下应对之策:

 

  1管好存量房地产业务,建立风险管控应急预案

  房地产信托业务历来是信托公司的支柱业务。截至2019年3季度末,信托资金余额投向房地产的存量规模达2.78万亿元,占到了全部信托规模的15%。

  面对突如其来的疫情以及房企开工和销售的暂时停滞,信托公司目前最为紧迫的工作就是要加强对房地产信托业务的流动性风险管理:全面摸排存量房地产业务的流动性情况,调研融资客户的现金流情况,用款计划和资产变现能力等,详细分析疫情对各家房企客户的影响。

  由于疫情严峻,防疫措施预计还将持续一段时间。信托公司需要及时调整获客途径、尽调手段、风险管控措施以及运营管理流程,尽快恢复开工与展业,尽可能降低疫情造成的经营损失。

  同时信托公司需要提前做好资金兑付安排,尤其是对疫情较重地区的存续项目,需要及时分析判断疫情对项目的影响,尽早落实项目还款来源,制定相应的风险应对预案,并做好实施信披。

 

  2积极展业,配合政策,选择优质房企

  危中仍有机会。疫情为房地产业提供了结构性调整的机会。疫情过后,压抑的需求将会集中释放,信托公司应积极布局行业未来的成长点。

  因为债务到期以及疫情带来的周转问题,预计房企会积极抓住上半年的融资窗口期,对公司债,海外债,以及信托融资等将有一个安排。

  近期从中央到地方都在密集谋划,精准施策,力求稳定经济,稳定投资。监管边际放松的信号,相对宽松的政策环境不仅有利于信托存续项目的整改,而且对房地产信托业务也是积极的利好。信托公司也需要响应相关政策,助力产业结构调整,并进一步优化业务结构。

  疫情或导致房地产行业的马太效应继续加强,信托公司可优选大中型房企积极布局一二线城市优质项目。在具体项目选择上,优先关注融资主体的债务结构、偿债能力及再融资能力等指标。

 

 

 

 

 

 

 作者 创新研发部 李红伟

  责编 朱熹妍

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